蓝光嘉宝服务香港上市 资本与收并购浪潮中的发展猜想

时间:2019-12-02 19:05:21
[摘要] 以此计算,蓝光嘉宝服务共计获得约14.8亿港元的募资净额。显然,蓝光嘉宝服务的ipo募资所得款项净额用于物业管理服务业务扩展的比例,也是目前众多已上市物业企业中的高者。与此同时,通过收并购蓝光嘉宝服务

香港中央地铁站位于视点房地产网上,上午8点左右,处于高峰时段。西装革履的白领带着公文包快速前进,以便尽快赶上港岛线的列车。

从中央车站的A出口,穿过人行桥,走到金融市政厅所在的交易广场。像等待地铁的白领一样,准备上市的公司聚集在这里,赶去香港证券交易所的火车。

随着房地产行业逐渐从增量时代走向股票时代,物业管理公司已经成为董事会的主要成员,蓝光嘉宝服务也是其中之一。

10月18日上午9点30分,蓝光控股集团董事长兼蓝光发展董事长杨铿和蓝光嘉宝服务董事长姚敏各自手持自己的锤子敲着香港证券交易所的上市锣。

根据蓝光嘉宝服务股份的发行结果,其股份的售价定为每股37港元,接近原出价区间的30.6至39港元上限。然而,在香港首次公开发行的股票中,超额认购约52.89倍。根据这一计算,蓝光嘉宝服务共获得约14.8亿港元的净融资。

然而,开市后,蓝光嘉宝服务的股价立即上涨,在交易时段达到每股46.5港元的峰值,收盘时为每股42.55港元,较销售价格上涨15%。这种增长也可以列为许多房地产公司开业第一天的增长之一。

事实上,蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Series)的发行价在目前香港上市的物业管理公司中是最高的,筹集的资金也处于行业前列,高于完成ipo的物业管理公司平均筹集的8.86亿港元。

蓝光嘉宝服务在销售或上市的第一天就能表现出色,并且与其自身的商业模式密不可分。

利用房地产上市热潮积极寻求外部扩张

蓝光嘉宝服务在其招股说明书中指出,约77%的净收入将用于拓展物业管理服务业务,以扩大业务规模;约5%将用于加强社区增值服务;约8%将用于资助升级it系统;大约10%将用于营运资本和一般企业用途。

据了解,在上市物业公司中,用于物业管理业务扩张的金额为34%至65%。显而易见,蓝光嘉宝服务首次公开发行(ipo)的净收益与物业管理服务扩张的比例在许多上市物业公司中也是最高的。第三方区域的扩大也符合当前物业管理行业的发展趋势。

根据这种观点,房地产的新媒体还没有完全统计出来。仅在今年上半年,就有至少14起物业管理公司的并购案件。发起并购的公司包括亚运村、中国奥林匹克之家、田园服务、绿城服务、凯撒嘉恩、新城悦、永胜人寿和浦江中国。

华创证券报告指出,目前物业管理公司主要有四种扩张方式,包括:获取母公司交付的区域扩张规模;依靠服务获得中小开发商的交付区域;收购、收购和收购的管理面积将增加。争夺股票市场的管理领域。前两个目标是新住宅市场,后两个目标是股票市场。

同时,报告指出,模式一可以获得大量的交付区域,实现管理区域规模的大幅度增长,具有很强的确定性,但需要依赖母公司。模式2对成本控制有更高的要求,不可复制。目前,模式4没有大规模释放的基础。通过收购和合并,可以直接快速地增加管理面积。

显然,对于大多数物业管理公司来说,扩大管理领域最有效的方式是通过并购。

另一方面,增值服务在经历了以扩张为核心的现阶段后,将成为物业管理后阶段盈利的关键点,因为它们远远高于基本服务的毛利率和多元化的发展方向。然而,增值服务的规模在很大程度上取决于提供这些服务的管理领域。

此外,积极寻求外部扩张大大降低了企业对关联方的依赖,从而提升了企业拓展市场的能力,提高了企业在市场上的服务和声誉。

合并带来了什么?

蓝光嘉宝服务也是如此。成立后,它长期主要依靠承接蓝光的开发。然而,在过去的三年里,蓝光嘉宝服务公司已经发起了一系列的并购,导致其管理领域的快速增长,同时减少了对母公司的依赖。

数据显示,2016年,蓝光嘉宝服务以1.04亿元购买了国佳地产。2017年,先后以6000万元和2400万元购买了杭州鲁豫和上海先轸的部分股份,并首次进入长三角地区。2018年,另有5200万元、3500万元和230万元用于购买成都东经、泸州田丽的部分股份和成都的全部股份。

母公司的并购和管理领域的自然增长导致蓝光嘉宝服务管理领域的快速增长。截至2019年6月30日,蓝光嘉宝的服务业务已扩展至全国69个城市,管理着436个项目,48个项目已签约管理但尚未交付。管理的建筑面积从2016年的2420万平方米增加到2019年6月30日的6330万平方米。

值得注意的是,从2016年到2018年,蓝光嘉宝服务管理的建筑面积年均复合增长率达到58.2%,而这三年,前100家物业服务企业管理的建筑面积年均复合增长率仅为16.7%。

外部扩张也进一步降低了蓝光嘉宝服务的收入比例,蓝光嘉宝服务的销售收入分别占2016年至2018年和2019年上半年蓝光嘉宝服务总收入的32.5%、28.8%、21.7%和21.3%,呈现逐年下降的趋势。

与此同时,通过收购蓝光嘉宝服务,对单一地区的依赖逐渐减少。四川省物业管理服务收入占比从2016年的82.4%降至2019年上半年的59.8%。在上述四个报告期内,四川省蓝光嘉宝服务管理的建筑面积分别占公司管理的总建筑面积的76.0%、54.8%、55.1%和54.0%。

面积的增长使得蓝光嘉宝增值服务的增长更加光明。

据了解,自2015年以来,蓝光嘉宝服务开发并应用了“嘉宝生活家庭”(Garbo Living Family),通过整合在线和离线资源来提高服务质量和服务体验。截至2019年6月30日,“佳宝生活家园”已吸引了714,000多名注册用户,涵盖蓝光佳宝服务的400多个项目。仅2019年上半年,交易量就达到约3.36亿元。

2016年至2018年和2019年上半年,蓝光嘉宝服务通过社区增值服务分别实现收入1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元和1.93亿元。与2018年物业管理服务、咨询服务和社区增值服务三个行业的同比增长率相比,社区增值服务83.1%的同比增长率也远远领先于其他行业。

值得注意的是,这一行业也是物业管理行业高毛利率和多元化发展的方向,并将成为以后盈利的重点。蓝光嘉宝服务在该行业保持了超过33%的毛利率,截至2019年上半年毛利率为34.9%。

该行业的高毛利率也使蓝光嘉宝服务的整体毛利率在2019年上半年保持在33.9%的高水平。而同期其他上市物业管理公司的毛利率在17%至43.5%之间,蓝光嘉宝服务无疑处于行业的中高层。

成功登陆资本市场的蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Services)将能够利用资本的力量进一步扩大业务规模,并为未来多元化增长提供充足的现金。

资料来源:观点房地产网

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